Update zu den Projektentwicklungen der BAWOAG

Wir möchten Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen der Gesellschaft geben.

Update zu den Projektentwicklungen der BAWOAG

Es sind schwierige Zeiten für Projektentwicklungen im Ruhrgebiet angebrochen.

Handwerksbetriebe haben die Auftragsbücher weiter gut gefüllt. Insbesondere Heizung, Sanitär und Haustechnik sind problematische Gewerke. Hier ist durch die Pläne zur energetischen Sanierung von Bestandsobjekten der Bundesregierung und den Mangel an Facharbeitern keine Entspannung zu erwarten.

Die Baukosten inkl. Nebenkosten sind von unseren ersten beiden gebauten Bestandsobjekten im Jahr 2013 von 1.200 € pro qm, bei mittlerweile kalkulatorischen 3.500 € pro qm, für ein Projekt was heute geplant wird, angekommen. Belastbare Kostenkalkulationen sind nur noch kurz vor Projektstart möglich. Häufig ist es bis dahin ein langer Planungs- und Genehmigungsweg.

Notwendige Verkaufspreise von über 5.000 € pro qm bzw. Mieten von über 15 € pro qm sind nur in absoluten Toplagen zu erzielen.

Durch die steigenden Zinsen, die langfristig aber weiterhin attraktiv und für den Markt sicher auch gesund sind, gepaart mit erhöhten Eigenkapitalanforderungen von den Banken, sind die Verkaufspreise nach oben begrenzt und die Anzahl der Käufer limitiert.
Dennoch bleibt die Nachfrage, teilweise durch Inflationsängste getrieben, nach Immobilien vorerst hoch.

Durch den (sachlich nachvollziehbaren) Wegfall der KfW 55 Förderung fehlt Bauherren ein wichtiger Finanzierungsbaustein.
Die verbleibende KfW 40 Förderung ist im Wohnbereich häufig nur schwer umzusetzen bzw. wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Der BAWOAG liegen für alle Projektentwicklungen, bis auf für die im sehr frühen Stadium befindliche Liegenschaft in Iserlohn, schon Förderzusagen vor.

Aus den vorgenannten Gründen werden Projektentwicklungen zunehmend uninteressant und vor allem risikoreicher.

Die BAWOAG sieht sich seit jeher hauptsächlich als Bestandshalter und wird weitere Grundstücksankäufe nur noch bei sich bietenden, sehr attraktiven Gelegenheiten vornehmen.

Von den aktuellen Bauprojekten und insbesondere von unseren Bestandsimmobilien sind wir weiterhin voll überzeugt und sehen uns, auch bei einer zu erwartenden weiteren Verschlechterung der Rahmenbedingungen, sehr gut aufgestellt.

Über 90 % unserer Kredite wurden mit langfristigen Zinsbindungen > 10 Jahre und hohen Tilgungen (aktuell über > 3,5 % jährlich) abgeschlossen.

Objekte der BAWOAG werden zu Anschaffungskosten, gemindert um die AfA bilanziert und somit sind keine negativen Anpassungen der Vermögenswerte zu erwarten. Wir gehen davon aus, dass die Preissteigerungen und reduziertes Neubauvolumen die Preise für Bestandsobjekte „hochziehen“ werden und die bestehenden stillen Reserven in unserem Bestand weiter erhöhen.

Die aktuelle Strategie ist vorerst weg von weiteren Zukäufen (Auswirkung ab 2024), Konzentration auf die Optimierung der Bestandsliegenschaften, Umsetzung der aktuellen Bauprojekte und Stärkung des bilanziellen Eigenkapitals.

Für dieses und kommendes Jahr ist ein Wachstum des BAWOAG Bestandes um insgesamt ca. 15 Mio. € auf etwas über 50 Mio. € (Bilanzwert) geplant.

Dortmund Roßbachstraße 1 Bestandsobjekt: 

Neubau eines Orthopädiezentrums (850 qm) mit betreutem Wohnen – 2 Demenzwohngemeinschaften mit jeweils 12 Zimmern – (1.300 qm) und 6 Service – Wohnungen (350 qm).

Der Rohbau ist fertiggestellt und es wurde mit den Innenausbauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung des Objektes ist für Dezember 2022 geplant.

Ein großer Teil der Gewerke wurde frühzeitig, vor den zuletzt nochmals gestiegen Baupreisen, vergeben. Insgesamt gehen wir nur von leichten Kostensteigerungen gegenüber unserer konservativen Kalkulation aus.
Der Zins der Finanzierung für das neue zur Bestandshaltung vorgesehene Objekt wurde mit 1,6 % für 10 Jahre gesichert.

Der Vermietungsstand beträgt ca. 85 % und die Mietverträge für die nicht vermieteten Wohnungen sollen in Kürze, ebenfalls mit dem Betreiber der Demenzwohngemeinschaft, geschlossen werden.

Durch die Nachverdichtung des Bestandes und dem daraus für uns resultierenden günstigen Einstandspreis beim Grundstück, hat das Projekt einen sehr attraktiven Faktor von unter 17. Der aktuelle Marktwert dürfte bei 22 und höher liegen.

Seilersee Areal in Iserlohn:

Das aktuell größte Entwicklungsareal der BAWOAG entwickelt sich sehr gut.
Durch diverse Neuvermietungen und Renovierungen der Bestandsgebäude konnten die Mieteneinnahmen seit dem Ankauf um ca. 50 % gesteigert werden.

Kurzfristig ist der Ausbau eines Kasernengebäudes zu einem Studentenwohnheim geplant.

Des Weiteren wurde eine Änderung des Bebauungsplans beantragt.
Gemeinsam mit der Universität Iserlohn soll auf unserem rund 40.000 qm großen
Areal ein Health und Wellbeing Campus entwickelt werden.

Dortmund Westfalendamm 74

Büroimmobilie – Bestandsobjekt unserer 100 %-igen Tochter der WW Projektentwicklungs GmbH:

Das geplante „Haus der Immobilie“ direkt an der B1 in Dortmund geht leider langsamer voran als geplant. Das Bauamt in Dortmund scheint durch die Vielzahl an Projektentwicklungen in der Stadt überlastet zu sein. Die Kommunikation gestaltet sich sehr zäh und der Bauantrag für das geplante „Kompetenzzentrum für den Immobilienbereich“ ist leider noch nicht genehmigt.
Es konnten wichtige Mietverträge, mit sehr guten Mietern geschlossen werden. Dazu soll das Objekt der zukünftige Firmensitz der BAWOAG werden.

Aktuell müssen wir uns hier weiter gedulden und auf die Baugenehmigung warten.

Projektentwicklung Brombeerfeld

in Frankfurt von unserer 50 %-igen Tochter, der WW Neubau GmbH

Die fünf verkauften Wohnungen wurden an ihre neuen Eigentümer übergeben.
Derzeit werden die letzten Mängel beseitigt und das Projekt sollte im Juni vollständig abgeschlossen sein.

Das Projekt wird mit einem, etwas unter den Erwartungen liegenden Gewinn abgeschlossen, welcher ergebniswirksam an die Gesellschafter im Jahr 2022 ausgeschüttet werden soll.

Projektentwicklung für den Verkauf

in Dortmund Am Heidkopf unserer 50 %-igen Tochter, der WW Neubau West GmbH

Im aktuell einem der besten Wohnviertel Dortmunds – Lücklemberg – entstehen auf einem Villengrundstück mit einer Fläche von ca. 1.366 qm sechs exklusive Eigentumswohnungen im Stil einer Stadtvilla mit attraktiver Südausrichtung. Der Bauantrag wurde genehmigt und der Vertrieb der Wohnungen soll im Juni starten. Wir gehen davon aus, auskömmliche Verkaufspreise an diesem großartigen Standort realisieren zu können.

Wir werden weiterhin zeitnah über Transaktionen, Entwicklungen der Bestandsimmobilien und Kapitalmaßnahmen der BAWOAG informieren.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr BAWO Team

Bochum, den 31.5.22

BAWOAG GmbH & Co. KG aA

Büro: +49 234 528618- 62
www.bawoag.de

Büro
Dortmund Westfalendamm 78, 44141 Dortmund
Bochum Nöckerstraße 37f, 44879 Bochum

HRB 16897 Amtsgericht Bochum
Geschäftsführung der Komplementärin WW Verwaltungs GmbH:
Dipl. -Ing. Wolfgang Willers
Dipl.-Ing. Architekt Matthias Hamm

Aufsichtsrat: Florian Stahl (V)